賃貸経営でよくある建物の構造は？3つのパターンをご紹介

居住用の物件を用いた賃貸経営では、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造の建物が用いられます。
これらの構造はそれぞれ特徴が異なり、用いられている賃貸物件の種類も異なる傾向にあるでしょう。
そこで今回は、賃貸経営でよくある木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の建物構造の特徴についてご紹介します。

賃貸経営でよくある木造の建物構造

木造の建物構造は、建物を構成する主な建材が木材になっている構造です。
賃貸経営においては、マンションよりもアパートで採用されている傾向にあります。

耐久性には難がある

賃貸経営において、大規模になりやすいマンションよりも、小規模にまとまりがちなアパートで木造の建物構造が採用されやすいのは、耐久性に難があるためです。
木造住宅は老朽化が早く、シロアリなど害虫の被害も受けやすい建物構造です。
また、建物全体の重みを支えるのに十分な耐久力がないため、大規模な建築には向きません。
耐久力が低い分、資産価値も落ちやすく、法定耐用年数が短いのも難点です。

火災が発生しやすい

賃貸経営をするうえで、木造の建物構造にはもう1つ、火災が発生しやすい難点があります。
通常、木材は燃えると炭化層を作るため、完全に燃え尽きることは防げるものの、古い木材ではこの炭化層が作られにくく、燃え尽きてしまう可能性が高いです。
また、そもそも燃えない素材でできている建物構造と比較して火が回りやすく、1つの住戸で発生した火災がほかの住戸に影響することも考えられます。
都市部で木造の建物構造を採用するときは、主要部分を耐火構造にして、燃えにくい木造建築物を実現するよう工夫されているのが特徴です。
ただし、鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比較すると、防音性や断熱性能の面でも劣る傾向にあります。

建築コストは安い

賃貸経営において、木造の建物構造が採用される大きなメリットは、建築コストの安さです。
木材は、鉄骨やコンクリートなどと比較すると価格が安く、坪単価を抑えて建築できます。
そのため、賃貸経営では家賃を低く設定しても、収益を確保できる可能性が高まり、入居者を募集しやすくなるのです。
ただし、木造の建物は外壁が劣化しやすく、こまめな修繕が必要になります。
建築にかかる初期費用は安いものの、建物を維持するための継続的なコストがかかる点には注意が必要です。
一方で、設計の自由度が高く、あとからリフォームしやすいなどのメリットも存在します。

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賃貸経営でよくある鉄骨造の建物構造

賃貸経営でアパートを選択するときは、鉄骨造が選ばれることもあります。
鉄骨造は、建物の骨組み部分に鉄骨を用いている構造で、木造と比べると耐久性が高いのが特徴です。
アパートに採用されるときでも、4階～7階建てなど、比較的大きな建物に用いられる傾向にあります。

鋼材によってさらに種類が分かれる

鉄骨造は、鋼材の太さによって、さらに2つの種類に分けられます。
鉄骨が6mm未満の構造は軽量鉄骨造、6mmを超える構造は重量鉄骨造です。
この構造の違いにより、耐久力に変化が生まれるため、両者の法定耐用年数は異なります。
軽量鉄骨造の法定耐用年数は19～27年、重量鉄骨造の法定耐用年数は最長で34年です。
木造の建物は、法定耐用年数が22年であるため、鉄骨造のほうが資産価値を保ちやすい傾向にあります。

減価償却期間が長い

鉄骨造は木造と比較すると耐用年数が長く、資産価値が落ちにくい構造です。
そのため、減価償却期間も長く、賃貸経営の面でメリットがあります。
さらに、金融機関から長期間の返済期間でのローンを借りやすく、賃貸経営ではさまざまな利点がある構造です。
ただし、その分建築コストがかかるため、初期費用の面では注意が必要になります。

虫が発生しにくい

鉄骨造の建物は、木造と比較すると、シロアリなどの虫が発生しにくい傾向にあります。
そのため、賃貸経営で建物の管理コストをかさませる、建物の劣化が進みにくい性質があるのです。
鉄骨は吸湿しないため、シロアリの好む状態になりにくく、かつシロアリが穴を開けられる素材ではありません。
そのため、シロアリが巣材として好む環境になりやすい木造の建物と比べ、シロアリ被害に遭いにくく、管理コストがかかりにくいです。

通気性や内装の自由度に難がある

鉄骨造の難点としては、建物全体の通気性の悪さが挙げられるでしょう。
気密性は高いものの、その分通気性が低いため、快適に過ごすには工夫が必要です。
また、断熱性も低く、冷暖房効率が落ちやすいデメリットもあり、電気代などが高くなる可能性があります。
室内の内装についても自由度が低く、構造柱が大きくなりやすいため、室内に張り出す可能性が高いです。
入居者から見れば、張り出した柱により、家具配置がしにくい物件として映るでしょう。
さらに、鉄骨は高温に弱く、強度が落ちやすいため、耐火性能が高いとはいえない点にも注意が必要です。

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賃貸経営でよくある鉄筋コンクリート造の建物構造

賃貸経営でマンションを選択すると、鉄筋コンクリート造の建物になることが多いでしょう。
鉄筋コンクリート造はRC造とも呼ばれ、鉄筋とコンクリートによって構成された構造です。
耐久性の高さから法定耐用年数が長く、建物の価値がゼロになるまでに47年間かかります。

耐震性に優れている

鉄筋コンクリートのメリットは、ほかの構造よりも耐震性に優れていることです。
日本では地震が発生しやすく、賃貸経営するにあたっても、建物の耐震性は重要なポイントになります。
地震保険の補償内容にも関わってくるため、資金に余裕があるのであれば、耐震性が高い物件を選択するのがおすすめです。

耐火性に優れている

鉄筋コンクリート造の建物は、耐火性にも優れ、燃えにくい傾向にあります。
そのため、日本で発生する災害に強く、安全に生活できる可能性が高い建物です。
さらに耐風性も高いため、地域によっては台風に対する備えも用意できます。
鉄筋とコンクリートを併用することにより、それぞれの建材の短所を補う形で、高い性能を実現しているのが特徴です。

断熱性や遮音性も高い

鉄筋コンクリート造には、断熱性や遮音性が高いメリットも存在します。
断熱性が高ければ外気の影響を受けにくく、冷暖房効率が高くなるため、電気代がかかりにくいです。
入居者のなかには、生活のコストを抑えるために、断熱性が高い物件を探す方もいます。
また、遮音性が高い建物は騒音が発生しにくく、周りの音に悩まされないだけでなく、自分の生活音が漏れるのを防ぐことも可能です。
これは、コンクリートの質量が大きく、熱や音が伝わりにくい構造になっていることによります。
ただし、条件によっては、断熱性がかえって低くなってしまうこともあるため、注意が必要です。

建築コストが高い

鉄筋コンクリート造の建物は耐久性が高く、さまざまなメリットがあります。
しかし、賃貸経営をおこなううえで無視できないのが、建築にかかるコストの存在です。
鉄筋コンクリート造の建物に用いる鉄筋やコンクリートなどの建材は価格が高く、建築にかかるコストもかさみます。
そのため、初期費用として用意できる資金に余裕がないと、鉄筋コンクリート造の建物を用意するのは難しいです。
さらに、施工にかかる期間も長いため、かけたコストを回収できるようになるまでに時間がかかります。
鉄筋コンクリート造よりも、さらに性能が高い鉄骨鉄筋コンクリート造の構造もありますが、こちらはさらに建築コストが高いです。

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まとめ

賃貸経営では、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の建物がよく採用されます。
木造は建築コストが安いものの、耐久性が低く、鉄骨造は比較的頑丈ですが耐火性が低いです。
より耐久性が高いのは鉄筋コンクリート造ですが、建築コストが高額になります。