不動産の購入予算は年収から予想可能！計算方法や返済比率も解説

不動産の購入にあたり、予算がいくら必要なのかでお悩みの方も多いでしょう。
一般的に必要な予算や目安額の計算方法などを一度確認すると、資金計画を立てやすくなって安心です。
そこで今回は、不動産の購入に必要な予算にくわえ、目安額の計算方法やポイントのひとつである返済比率も解説します。

年収から予想可能！不動産の購入に必要な予算

不動産の購入に必要な予算は、ある程度は年収から予想できます。
事前に確認したい目安額は、以下のとおりです。

年収を基準とした目安額

不動産の購入に必要な予算を考えるうえで、ひとつの参考になるのが年収倍率です。
年収倍率とは、購入された不動産の価格が、買主の年収の何倍にあたるのかを示すものです。
それぞれのデータは「不動産の価格÷買主の世帯年収」で算出されています。
年収倍率の目安は、以前は5倍以内といわれていました。
しかし、この目安は昔のものであり、現在の状況には合わなくなっています。
2021年度のフラット35利用者調査によれば、マンションを購入した方の年収倍率は約5～7倍となっています。
具体的な倍率がわかれば、年収に応じて予算の目安額が計算可能です。
年収が500万円なら、不動産の購入予算は2,500万円～3,500万円だと想定されます。
年収が800万円なら4,000万円～5,600万円、年収が1,000万円なら5,000万円～7,000万円が目安です。

資金の内訳

不動産の購入予算の目安を考えるときは、資金の内訳をあわせて押さえたいところです。
不動産は一般的に高額であり、自己資金だけで購入予算を用意するのは困難です。
ローンの利用が基本的に想定されるため、用意できる予算は借入可能額によって変わる形となります。
最大でいくらまで借りられるかは、ローン審査で決まる仕組みです。
ローン審査では、後述する返済比率などから借入可能額が判断されています。
利用者の希望額が常に叶うとは限らない点に、注意が必要です。
このほか、不動産の購入予算は頭金でも用意されます。
頭金とは、不動産の購入にあたり、ローンで借りるお金とは別に用意する自己資金です。
頭金は、不動産の本体価格の支払いに使うため、高額を用意するほどローンで借りる金額を減らせます。
不動産の購入予算と一口にいっても、2種類のお金があることは、事前によく確認したいポイントです。

年収を活用！不動産の購入予算を計算する方法

不動産を実際に購入するときは、予算を具体的に決めなくてはなりません。
金額はイメージでおおまかに決めるのではなく、一般的な式で計算します。
事前に確認したい予算の計算方法は、以下のとおりです。

予算の計算方法

不動産の購入予算は、先述した資金の内訳を用い、以下のように計算できます。
不動産の購入予算＝頭金＋ローンでの借入可能額
用意できる頭金の金額と、ローンでの借入可能額がそれぞれわかれば、その合計が不動産の購入に使える最大金額となります。
ローンでいくら借りられるかは、年収から予想可能です。
利用するのが住宅ローンなら、後述する返済比率は25％までに抑えるのが安全だといわれます。
この基準をもとにすると、借入可能額の目安は年収400万円で2,540万円、年収800万円で5,080万円となります。
なお、上記の目安額は、金利1.9％、返済期間35年、元利均等返済かつボーナス返済なしで試算した結果です。
試算条件が異なると、返済比率や年収が同じでも借入可能額の目安が変わる可能性があるため、注意しましょう。

頭金の金額

頭金は買主が個人で用意する自己資金なので、いくらとするかは自由です。
高額にすればローンでの借入額を減らせ、返済の負担が軽減されます。
それなら、少しでも頭金を高額にしたほうがお得なように思えるでしょう。
しかし、頭金は無理のない金額にすることが大事です。
貯金のほとんどを頭金で使ってしまうと、急な病気や怪我で働けなくなったとき、すぐに家計が行き詰まりかねません。
また、不動産の購入からまもなく家電や自家用車などの買い替えが必要になったとき、貯金がなくなっていると困るおそれがあります。
一定期間は無収入でも暮らせる生活費、将来に向けた貯蓄などは残したうえで、頭金の金額を決めることをおすすめします。

返済計画の確認

頭金と借入可能額をそれぞれ想定し、不動産の購入予算を計算できたら、返済計画を一度確認したいところです。
月々の返済額や家計などを具体的にシミュレーションし、無理がないかを考えましょう。
このとき、将来のライフステージの変化を想定することが大事です。
たとえば、子どもが大きくなれば、小さい頃より教育費がかさみ、家計が苦しくなると予想されます。
多少の変化があっても返済を続けられそうか、シミュレーションの結果から一度考えておくと、将来に家計が苦しくなるリスクを下げられます。
なお、月々にいくらまで返済できるかは、家族の人数やライフスタイルなどによって変わるものです。
シミュレーションの結果、返済に不安を覚えるときは、借入額や頭金の金額を一度見直すことをおすすめします。

年収に対する返済比率とは？不動産を購入するときの基本

金融機関で住宅ローンを利用するときは、審査時に返済比率が見られます。
住宅ローンの返済比率に関する基本や目安は、以下のとおりです。

返済比率の基本

住宅ローンの返済比率とは、年間返済額が年収の何％にあたるかを示す割合です。
具体的な割合は、以下の式で計算されます。
返済比率＝年間返済額÷額面の年収×100
年間返済額が120万円、額面の年収が600万円だとすれば、返済比率は「120万円÷600万円×100」で、20％だと計算されます。
なお、年間返済額は、利用中のローンをすべて含めて計算します。
利用中のローンがあるときは、現在の年間返済額と、これから申し込む住宅ローンで想定される年間返済額を合計しましょう。
返済比率が高いほど、金融機関の審査は厳しくなるものです。
ほかのローンの影響で返済比率が高くなっているときは、現在の利用分を一度清算してから、新規の借り入れを申し込むのがひとつの方法です。
利用中のローンがなくなれば、返済比率が下がり、審査を通過しやすくなります。

返済比率の目安

返済比率の目安は金融機関によって異なるものの、30～35％までとされるのが一般的です。
また、利用する金融機関や住宅ローンによっては、返済比率の目安が提示されていることがあります。
たとえば、住宅ローンの一種であるフラット35において、返済比率は年収400万円未満なら30％以下、年収400万円以上なら35％以下とされています。
なお、上記の目安以内なら、返済に無理が生じないとは限りません。
年収400万円で返済比率が35％だと、月々に11.6万円も返済をおこなう形になります。
金融機関では許容範囲とされても、返済が苦しくなる可能性はあるため、注意が必要です。
返済にある程度の余裕がほしいなら、先述のとおり、返済比率は25％以内に留めるのがおすすめです。
しかし、家計の状況には個人差が大きいため、無理のない金額は個別によく考えましょう。

まとめ

不動産の購入に必要な予算は、過去のデータから年収の約5～7倍と想定されるため、年収が500万円なら2,500万円～3,500万円が目安となります。
予算が具体的にいくらとなるかは、自分で用意する頭金の金額と、ローンでの借入可能額を合計すれば計算できます。
借入可能額に関係する返済比率とは、年間の返済額が年収の何％にあたるかを示す割合であり、30～35％までを許容範囲とされるのが一般的です。