賃貸経営における資産管理法人とは？設立するメリット・デメリットを解説

賃貸経営を始めるときに、資産管理法人を立ち上げるのは選択肢のひとつです。
しかし、そもそも資産管理法人とは何なのか、設立するとどのような利点があるのかなどがわからない方も多いでしょう。
そこで今回は、賃貸経営をおこなうにあたって、資産管理法人の概要と設立するメリット・デメリットについて解説します。

賃貸経営における資産管理法人とは何か？

まずは、資産管理法人とはどのようなものか、基本的な仕組みと関係者の役割を明確にしておきましょう。

資産管理法人とは？

資産管理法人とは、不動産などの資産を保有・運用するために設立される法人のことです。
個人名義で不動産を所有・賃貸経営するのではなく、法人名義で所有・運営することにより、税制上の優遇や資産の分散管理が可能になります。
とくに複数の物件を保有する予定があるときや、収益が高くなる見込みがあるケースでは、法人化を検討する価値があります。

資産管理法人の仕組み

賃貸経営のために設立する法人は、株式会社や合同会社の形態を取るケースが一般的です。
株式会社は、株主が資金を出資して設立する会社を指します。
事業の運営を担うのは、株主総会で委任される経営者ですが、必ずしもオーナーが取締役などの役員に就任する必要はありません。
実際の賃貸経営においては、親が株主で子どもを代表取締役に据えるといった、資産の移転や分散管理を意識した構成も可能です。
株式会社に対して、合同会社とは、出資者（社員）と経営者が同じである会社形態です。
原則として、出資しなければ役員として経営には参画できない点に、違いを見いだせます。
また、株式会社の役員にある任期が、合同会社の社員には設定されていない点も違いです。
なお、会社の設立にあたって最低1人の出資者がいること、出資者の責任は有限である点は、株式会社も合同会社も変わりありません。

資産管理法人の設立手順

資産管理法人を設立するときは、まず法人としての商号や本店所在地、資本金の額などを決める必要があります。
本店所在地は自宅に設定するケースが一般的で、資本金は1円でも問題ありません。
次に、代表者印や社印、会社の定款、開業届、設立登記用の書類、就任承諾書を作成します。
必要な書類がそろったら、法務局に登記書類、税務署に開業届と青色申告承認申請書を提出して終了です。
ミスなく手続きを済ませたいなら、登記手続きの専門家である司法書士に相談しましょう。

賃貸経営において資産管理法人を設立するメリット

資産管理法人を通じて賃貸経営をおこなうことには、さまざまなメリットがあります。
ここでは、法人化によって得られるメリットを解説します。

メリット①節税効果が高い

資産管理法人を設立して賃貸経営をおこなうと、所得税の節税効果が期待できる点がメリットです。
個人として賃料収入を得るとき、所得税は累進課税により、最大45％（住民税含め最大55％）の高い税率が適用されることがあります。
一方、法人では税率が約33％であるため、課税所得が高いケースほど、法人化による節税効果が大きくなります。
また、法人ならではの経費計上範囲も広く、役員報酬、社宅費、出張費、交際費なども経費として処理できるため、実質的な手取り収入を増やすことが可能です。

メリット②所得の分散が可能

賃貸経営で得られる所得を分散できる点も、資産管理法人を設立するメリットです。
個人で賃貸経営をおこなうと、オーナーがすべての所得を手にする形となります。
しかし、資産管理法人を通じて賃貸経営をおこなえば、従業員である家族への給与として所得を分散でき、結果的に全体の所得税の低減につながるのです。
また、資産管理法人を設立すると、資産や収益を法人と個人に分けて管理できるようになります。
これにより、個人がほかのビジネスや資産運用をおこなっているときでも、事業ごとのリスクを切り離して賃貸経営できるメリットがあります。

メリット③相続税対策にも有効

資産管理法人は、相続税対策としても有効に機能します。
個人で所有する不動産は、オーナーが亡くなると、その不動産自体が相続財産となります。
遺産分割の際に、不動産を物理的に分けることは難しく、相続人間でトラブルの原因になることも少なくありません。
しかし、資産管理法人を設立した場合、相続の対象は不動産そのものではなく、その法人の『株式』に変わります。
そして、この株式の評価額に対して、相続税が課税されます。
株式の価値は法人が所有する不動産の価値などに基づいて計算されるため、法人化によって相続税が完全になくなるわけではありません。
ではなぜ相続対策になるかというと、不動産を共有名義にする事態を避け、株式という形で分割しやすくなる点や、生前に計画的に株式を贈与することで、将来の相続税負担をコントロールできる可能性があるためです。
このように、資産をスムーズに次世代へ承継するための選択肢として、資産管理法人の設立が検討されます。

賃貸経営において資産管理法人を設立するデメリット

一方で、資産管理法人には、デメリットや注意点も存在します。
とくに、初期費用や維持コストなどが想定外の負担になることもあるため、設立は慎重に検討することが大切です。
ここでは、賃貸経営において、資産管理法人を設立するデメリットについて解説します。

デメリット①設立に費用がかかる

法人を設立するときには、登記手数料、定款認証料、印紙代などが発生します。
株式会社であれば30万円前後、合同会社でも15万円ほどのコストが必要となり、資金に余裕がないとスタートしにくい点はデメリットです。

デメリット②維持管理にコストがかかる

法人は、設立後も定期的な決算・税務申告・社会保険の管理などが必要です。
これらは個人の不動産所得の確定申告に比べて煩雑であり、専門家（税理士など）への依頼が前提となることが一般的です。
たとえば、決算期ごとの税務申告書作成費や顧問料などで、年間10万円～20万円程度の維持費がかかることもあります。
また、法人を設立したら、従業員が社会保険に加入する義務が発生します。
健康保険や厚生年金保険の半額は会社が負担しなければならないため、結果的に収益が圧迫される可能性は否めません。
そのほか、法人住民税の均等割りとして、年7～8万円ほどのコストが発生します。
小規模な賃貸経営では、こうしたコストが節税効果を上回ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

デメリット③売却時に不利に働く

賃貸経営を成功させるには、売却するタイミングを見計らうことが大切です。
ただし、法人が賃貸物件を売却するときは、個人に適用される税制の特例が使えない点に注意が必要です。
個人が5年を超えて所有する不動産を売却するときは、長期譲渡所得に該当して、20.315％（所得税15%、復興特別所得税0.315％、住民税5％）の税率が適用されます。

しかし、法人として不動産を売却するときに、この税率は適用されません。
法人が不動産を売却したときに課される税金は、法人税・法人住民税・法人事業税・消費税・印紙税です。
このうち、法人税の税率は課税所得が年800万円を超えるときには23.2％となり、個人での売却よりも納税額が増えてしまう点に注意しましょう。

デメリット④資産を自由に使えなくなる

資産管理法人を設立して賃貸経営をおこなうと、資産を自由に使えなくなるデメリットもあります。
なぜなら、資産はあくまでも、法人の所有物と見なされるためです。
法人で得た資産を役員報酬や配当などの形で個人に戻す方法はありますが、受け取るときには所得税が課される点に注意しましょう。

まとめ

資産管理法人とは、個人が所有する資産を管理・運用することを目的に設立する企業の形態で、株式会社や合同会社の形をとります。
資産管理法人を設立して賃貸経営をおこなうと、節税効果が期待できるメリットがあります。
しかし、初期コストや維持費用がかかる、資産を自由に使えなくなるなどのデメリットもあるため、設立は慎重に検討しましょう。