賃貸経営で起きるトラブルは？実例をもとに対処法をご紹介

賃貸経営を始めると、さまざまなトラブルに見舞われる可能性があります。
急にトラブルが発生すると焦ってしまうので、賃貸経営をスタートする前に、どのようなトラブルがあるのか把握しておくと良いでしょう。
そこで今回は、賃貸経営にまつわるトラブルとして、家賃滞納・騒音トラブル・ゴミ出しを例に出し、解決法とともにご紹介します。

賃貸経営トラブル例①：家賃滞納

賃貸経営トラブルにもさまざまな種類がありますが、家賃滞納は収入に直結するため、なるべく早めに解決したいトラブルです。
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が1年に2回発表している「日管協短観」によると、2023年度の滞納率は全国で上昇傾向にありました。
もっとも多い地域では、賃貸物件40戸につき約1戸の割合で家賃滞納トラブルが起きている計算です。
現在は、さまざまな問題から物価高騰が続いており、景気も低迷しているので、家賃滞納に関するトラブルが今後も増える可能性があります。
賃貸経営でよくある家賃トラブル例としては「何度注意をしても家賃を払ってくれない」「家賃を支払う能力がないのに住み続けている」などの例が多いです。
このようなトラブルに遭ってしまった場合は、以下2つの方法で対処しましょう。

賃貸経営者による対処

家賃滞納トラブルが起きた場合、まず賃貸経営者が入居者へ口頭や電話で催促する方法が一般的です。
それでも家賃が振り込まれない場合は、内容証明郵便による催促をおこないましょう。
指定した日時までに家賃が振り込まれなかった場合は、契約解除を通告し、退去してもらうという方法をとります。

賃貸物件の管理会社や弁護士による対処

家賃トラブルが起きた場合、賃貸物件の管理会社や弁護士などの専門家に解決を依頼する方法がおすすめです。
管理会社に家賃の回収業務や催促業務を依頼しておけば、家賃滞納が発生しても、すべての業務を代行してくれます。
それでも家賃が振り込まれない場合は、弁護士に依頼し、少額訴訟や差し押さえで家賃を回収する方法がおすすめです。
賃貸経営を始める場合は、そもそも家賃滞納トラブルが発生しないよう、事前に以下の方法で対処しておく必要があります。

●入居審査を厳しめに設定する
●賃貸物件の管理会社に家賃の管理や回収業務を任せておく
●家賃保証会社と契約しておく

なかでも、家賃保証会社と契約しておけば、万が一、家賃滞納トラブルが起きても、賃貸経営者は損をしないので安心です。
ただし、家賃保証会社は、管理会社経由でしか契約できないパターンが多いため、その点は事前に確認しておきましょう。

賃貸経営トラブル例②：騒音

騒音トラブルは、入居者同士の大きな争いに発展してしまうため、発覚したらすぐに対処しましょう。
騒音トラブルには、主に2種類あります。

事例①：子どもの騒音

子育て世帯や単身者など、さまざまなタイプの入居者が集まる賃貸物件の場合、子どもの騒音トラブルが起きやすいです。
子育て世帯どうしの場合、我が子以外の泣き声や足音などが聞こえてきても、お互い様で済む場合が多いです。
しかし、子どもがいない世帯や単身者からすると、普段聞き慣れない子どもの声や足音はストレスを生んでしまいます。
2016年には、兵庫県尼崎市で子どもの騒音トラブルから殺人事件も起きているので、子どもの騒音を甘く見ないようにしましょう。

事例②：生活音

掃除機や洗濯機などの生活音は、朝や昼間に出していても多くのケースで問題ありません。
しかし、入居者のなかには、朝や昼間に就寝し、夜に出勤する方もいらっしゃいます。
この場合、就寝時間が来るたびに生活音が響いて来るため、「眠れない！」と苦情が出る可能性があります。
また、コロナをきっかけに在宅勤務者が増えた結果、日中の生活音に悩まされる方も増えました。
生活音トラブルも子どもの騒音と同様、殺人事件まで発展したケースがあるため、苦情が出た場合は大きなトラブルに発展する前に適切な対処が必要です。

騒音トラブルの対処法

騒音トラブルに関しては、苦情を訴えてきた入居者が神経質な可能性もあるため、先入観を持たず現状確認をおこなうところからスタートしましょう。
騒音が事実だった場合、直接注意するとトラブルが悪化する可能性があるため、入居者全員に手紙を出しましょう。
その場合は、音の頻度や特徴についてわかりやすく記載し、対象の入居者に察知してもらう工夫が大切です。
騒音が受忍限度の範囲を超えていた場合は、入居者に義務づけられている「用法遵守義務違反」を理由に、賃貸借契約の解除を検討しましょう。
受忍限度の範囲は地域によって変わりますが、一般的には以下のとおりです。

●昼夜窓を閉めた状態で、室内で聞こえる車の音が45デシベル以下（幹線交通をになう道路に近接する住宅）
●22時～午前6時の間、窓を閉めた状態で、室内で聞こえる車の音が45デシベル以下

受忍限度の範囲がわからない場合は、上記の例を参考にしてみてください。

賃貸経営トラブル例③：ゴミ出し

賃貸物件では、入居者全員が同じ場所へゴミ出しをするため、全員がゴミ出しのマナーを守らなければ、マンションやアパート全体のトラブルに発展してしまいます。
ゴミ出しに関する問題は、入居者同士のトラブルを引き起こすだけでなく、景観の悪化にもつながるおそれがあるため、苦情が寄せられた場合には速やかに対応することが重要です。
ゴミ出しに関するトラブル例は、以下のとおりです。

事例①：ゴミ出しのルールを守らない入居者がいる

入居者がゴミを分別しなかったり、収集日やゴミ出しの時間を守らなかったりするケースです。
このような場合、ゴミが収集されず、カラスなどに収集場所を荒らされたり、異臭騒ぎが起きたりします。

事例②：ゴミの投げ入れ

建物の外に設置したゴミステーションに、近隣住民や通行人からゴミを投げ入れられるケースです。
投げ入れられたゴミは、収集してもらえないので、ルールを守っている入居者が迷惑を被ります。

事例③：入居者の部屋がゴミ屋敷になっている

入居者がゴミを室内に放置したまま退去してしまったり、ゴミを部屋に溜め込んでゴミ屋敷状態にしてしまったりするケースです。
賃貸経営者からすると、今すぐにゴミを処分したいものですが、入居者の室内にあるものは所有物なので、勝手に処分をするとトラブルに発展する可能性があります。

ゴミ出しトラブルの対処法

入居者からゴミ出しに関するトラブルで苦情が出た場合は、まず警告文をエントランスに貼り出したり、入居者全員に配布したりしましょう。
警告文には、「現状が改善されない場合、対象者に過去のゴミ回収分を含めた全費用を請求する」と記載し、牽制する方法も有効です。
また、ゴミの投げ入れに対しては、監視カメラを設置したり、ゴミステーションに警告文を貼り出したりしてみましょう。
警告文を貼り出す場合は、「ゴミの投げ入れを確認し次第、警察へ通報したうえで、ゴミ回収にかかった全費用を請求する」と記載しておくと良いです。

ゴミステーションが清掃されない場合の対処法

入居者がゴミ出しのルールを守っていても、賃貸物件の管理者が清掃を怠ってしまうと、ゴミステーションが不衛生な状態になってしまいます。
この場合は、賃貸経営者が管理会社に現状を確認し、場合によっては契約不履行などの責任を問う法的処置をとりましょう。

まとめ

賃貸経営中は、家賃トラブルが起きても困らないよう、あらかじめ管理会社に家賃の回収業務や催促業務を依頼しておく方法がおすすめです。
また、子どもの騒音や生活音は大きなトラブルに発展する可能性があるため、苦情が出たらすぐに現状を確認し、手紙で入居者全員に注意分を出しましょう。
ゴミ出しに関しては、事例でご紹介したように複数のトラブルが考えられますが、まずは警告文を出し、対象者に牽制する行動が大切です。