不動産を購入する流れとは？取引の形態や注意点をご紹介

不動産を購入するときは、一定の流れに沿って手続きをおこなうケースが多いです。
また、購入する不動産を選ぶときは、さまざまな注意点を把握しておく必要があります。
そこで今回は、不動産を購入するときの販売形態や購入の流れ、不動産を購入するときの注意点についてご紹介します。

不動産を購入するときに見られる販売形態

不動産を購入するときには、2つある販売形態のなかから選んで物件を探します。
どちらの販売形態にも、それぞれ異なるメリットがあるため、両者をよく比較してから選択しましょう。

売主物件

売主物件は、不動産の売主が直接売却手続きをおこなっている販売形態です。
不動産会社による仲介を挟まず、売主と買主が直接交渉して取引をおこないます。
個人が直接取引していることもありますが、一般的な売主物件の売主は、不動産会社などの事業者です。
売主物件のメリットは、不動産を購入しても仲介手数料が発生せず、スピーディな手続きをおこなえることです。
間に挟まる不動産会社が存在せず、不動産会社への報酬である仲介手数料も発生しません。
また、直接売主と交渉するためやり取りが早く、契約の締結までがスピーディです。
一方で、売主物件は自分で一から物件を探す必要があり、不動産取引に関する知識がないと難しい販売形態でもあります。

仲介物件

仲介物件は、不動産会社に売主との交渉の仲介を依頼して購入する販売形態です。
不動産会社に間に入ってもらって交渉をおこなうため、さまざまな手続きに関するサポートを受けられるメリットがあります。
売主物件では、自分で手続きをおこない、面倒で手間のかかる作業なども自力でおこなわなければなりません。
一方の仲介物件は、専門知識が必要な作業などを不動産会社が肩代わりしてくれるため、難しい手続きを自力でおこなわなくて済みます。
ただし、不動産会社に仲介を依頼して、不動産の売買契約が締結されると、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料には上限があり、不動産の購入金額によって変動するものの、ある程度まとまった金額になります。
複雑な手続きを不動産会社に依頼できる代わりに、購入代金以外にも出費が発生するのが注意点です。

不動産を購入するための流れ

不動産を購入するときは、どのような流れて手続きを進めていくのかが分かっていると、段取りをスムーズに進められます。
売主物件でも仲介物件でも、不動産会社に仲介する以外の流れは共通です。

希望条件を決めて不動産を探す

不動産を購入する流れでは、まず不動産に関する希望条件を決定します。
家族構成の変化や収入の増減など、将来的な状況の変化も考慮したうえで、希望条件を家族と話し合うことが大切です。
条件をピックアップしたら、優先順位を決めて不動産を探します。
仲介物件を探すのであれば、この時点で不動産会社に仲介と物件の紹介を依頼します。
売主物件を探すのであれば、自力で不動産を探さなければなりません。
不動産を探すときの条件として、重要なのは価格・間取り・立地・交通の便・周辺環境・築年数などです。
今後の資産性などにも関わってくるため、どのような条件を重視したいかをもとに、優先順位を決めましょう。

住宅ローンの審査を受けつつ購入を申し込む

目ぼしい不動産が見つかったら、住宅ローンの審査を受けつつ、売主に購入を申し込む必要があります。
住宅ローンの審査では、購入したい不動産の情報や利用者の収入などから、ローンを借りて返済できそうかを審査されるのです。
事前審査に通らないときは、資金計画に無理がないかなどを見直す必要があります。
住宅ローンの事前審査を受ける段階での購入申し込みは、あくまでも売主にその物件を購入する意思があることを示す手続きです。
申込証拠金として、2～10万円程度の費用を支払うこともあります。
購入申し込みを見て、売主が交渉に応じても良いと感じたら、売買契約のための交渉の流れに入ります。

契約内容を確認して契約を締結する

売主と契約内容について交渉し、合意が取れたら契約締結の流れに入ります。
契約を締結する前に、宅地建物取引士による重要事項説明、不動産や契約内容の説明を受けます。
事前の認識と、説明された内容が異なるときは、再度売主と認識をすり合わせましょう。
説明を聞いて納得できたら、不動産売買契約書に署名・捺印して、手付金を支払います。

住宅ローンの本審査を受けて不動産の引き渡しを受ける

不動産売買契約を結んだら、今度は住宅ローンの本審査を受けます。
本審査では、利用者の健康状態や勤務状態など、さまざまな条件から本当に融資を開始して良いのかを審査されます。
本審査に通ったら住宅ローンを契約し、不動産の引き渡し当日に融資を受けて、購入代金を清算するのが一連の流れです。
そして、不動産の所有権移転登記をおこない、不動産会社に仲介手数料を支払ったら、購入の流れは終了です。

不動産を購入するときの注意点

不動産を購入するときは、さまざまな注意点を考慮する必要があります。
不動産の購入における主な注意点は、資金計画と災害リスクの2点です。

資金計画の注意点

不動産を購入するときの資金計画の注意点は、購入代金以外にもさまざまな費用がかかることです。
購入代金だけをもとに資金計画を立てると、現金が必要な場面で用意できなかったり、途中で計画が破綻したりします。
たとえば、不動産を購入するときは、初期費用として新築で購入代金の3～7％、中古で6～10％の現金が必要です。
これには、印紙税や登録免許税などの税金、ローンなどの手数料、頭金、手付金、火災保険料などが含まれます。
加えて、家具をそろえる費用、新居への引っ越し費用なども考慮しておきましょう。
また、中古不動産を購入するのであれば、リフォームや設備の修繕も視野に入れる必要があります。
住居にかけられる全体的な予算のうち、いくらまでを住宅購入費用に、いくらまでをリフォームにかけられるかを考えておきましょう。
さらに、仲介物件であれば、不動産会社に支払う仲介手数料も必要です。
販売価格400万円以上の不動産であれば、仲介手数料の上限は「販売価格×3%＋6万円」です。
ただし、物件の販売価格が800万円以下の場合は　30万円+消費税が上限となります。

資金計画のときは、これらの費用についても考えたうえで、無理のない計画を立てる必要があります。

災害リスクの注意点

不動産を購入するときの注意点は、災害リスクについて十分検討してから、物件を選択することです。
日本は台風や地震など、さまざまな災害に遭うリスクを抱えています。
実際に災害が発生したとき、どの程度の被害が出るかについては、不動産の立地などさまざまな条件によって異なります。
不動産を購入するときは、さまざまな角度から入念に災害リスクをチェックしましょう。
とくに参考になるのが、自治体のホームページなどで公開されているハザードマップです。
河川の氾濫で被害を受けやすい地域、液状化や地すべりなど地盤の被害が発生しやすい地域、火災における延焼のしやすさなど、ハザードマップを活用すればさまざまな情報を確認できます。
最寄りの避難所への避難経路などもチェックできるため、いざというときに迅速に移動できるかも確認しておくのがおすすめです。

まとめ

不動産を購入するときに選べる販売形態には、売主物件と買主物件の2種類があります。
購入の流れでは、まず物件を探して購入を申し込み、住宅ローンの審査を受けて契約を進めていかなくてはなりません。
不動産を購入するときは、資金計画と災害リスクについて十分に検討することが大切です。